Kolik zaplatíte na dani z příjmu z prodeje nemovitosti?

 

 

Nejzazší termín pro elektronické podání přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2022 se nezadržitelně blíží (2.5.2023). Pokud jste vloni prodali svou nemovitost a stále si nejste úplně jisti daňovou povinností z toho vyplývající, pročtěte si pro jistotu následující otázky a odpovědi.

Otázky:

1. Jak dlouho jste nemovitost před prodejem vlastnili?
2. Bydleli jste před prodejem v nemovitosti?
3. Hodláte použít peníze z prodeje nemovitosti na uspokojení vlastní bytové potřeby?
4. Jakým způsobem jste prodanou nemovitost nabyli?

 

Ad 1)     Jak dlouho jste nemovitost před prodejem vlastnili?

Pokud déle než 5 let, tak jste od daně z příjmu při prodeji osvobozeni.

 

Ad 2)     Bydleli jste před prodejem v nemovitosti?

Pokud jste nemovitost vlastnili a zároveň v ní měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, tak jste od daně z příjmu při prodeji osvobozeni.

Ad 3)     Hodláte použít peníze z prodeje nemovitosti na vlastní bytovou potřebu?

Pokud finanční částku, získanou za prodej Vaší nemovitosti v roce 2022, použijete nebo jste již použili na nákup jiné nemovitosti pro vlastní bytovou potřebu, tak jste (zjednodušeně) od daně z příjmu osvobozeni. To platí pro nákup „nové nemovitosti“ kdykoliv v průběhu období od 1.1.2021 do 31.12.2023, tj. před nebo až po prodeji „staré nemovitosti“ v roce 2022. Kdyby náhodou byla nová nemovitost levnější než ta stará, tak jste povinni zdanit ten rozdíl. Každopádně musíte být schopni prokázat, že nová nemovitost skutečně slouží nebo bude sloužit Vaší vlastní bytové potřebě. A pozor: toto osvobození nemůžete uplatnit, když o přijetí peněz za prodej staré nemovitosti nepodáte oznámení svému správci daně.

 

Ad 4)     Jakým způsobem jste nemovitost nabyli?

Tato otázka je na místě, pokud jste nemovitost nabyli jinak, než koupí.

 

1. DĚDICTVÍM? U nemovitosti nabyté dědictvím, můžete do lhůt pro osvobození uvedených u 2. a 3. otázky započítat i dobu, kdy ji vlastnil zůstavitel (pouze z řady přímé nebo manžel či manželka), případně dobu, po kterou v nemovitosti tento zůstavitel bydlel.
2. DAREM? POZOR! Jestliže jste nemovitost dostali darem, byť od svých rodičů (tzv. ji na Vás přepsali) nebo od jakýchkoliv příbuzných, resp. od kohokoliv, tak vám všechny lhůty pro osvobození od daně z příjmu začaly běžet až od okamžiku nabytí daru. Z daňového hlediska tedy tento poměrně rozšířený způsob řešení dědických záležitostí může být rozhodně méně výhodný.

 

Nesplňuje-li Váš případ žádnou z podmínek pro osvobození uvedených výše, tak jste povinni příjem z prodeje nemovitosti zdanit (§16 Zákona o dani z příjmu), přičemž:

• pro příjem do 1.867.728 Kč (48 násobek hrubé mzdy) platí 15 % sazba;
• na příjem překračující výše uvedenou hranici se uplatní 23% sazba.

„Příjem z prodeje nemovitosti“ je rozdíl mezi prodejní cenou nemovitosti a výdaji, do kterých patří i její nabývací hodnota. Dle §10 odst. 5 zákona od dani z příjmu je výdajem (v souvislosti s prodejem nemovitosti) cena určená znalcem v oboru nemovitostí ke dni nabytí nemovitosti, a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Výdajem jsou také prokazatelné náklady na opravy a zhodnocení nemovitostí a další náklady související s prodejem (např. poplatky, za právníka, realitní kancelář atd.) Jinými slovy: Příjem z prodeje nemovitosti představuje rozdíl mezi prodejní cenou nemovitosti a její nabývací hodnotou navýšenou o výdaje prokazatelně vynaložené v souvislosti s prodejem.

 

DPFOn = sDPFO % * [PCn – (NHn + Vn)]

 

DPFOn          Daň z příjmu fyzických osob

sDPFO          Sazba daně z příjmu fyzických osob (15%/23%)

PCn                Prodejní cena nemovitosti

NHn              Nabývací hodnota nemovitosti určená znalcem ke dni nabytí

Vn                 Výdaje prokazatelně vynaložené v souvislosti s prodejem

 

Rádi Vám Vaši daňovou povinnost nezávazně spočítáme. Obraťte se na nás!

 

Co se týče obecné oznamovací povinnosti o osvobozených příjmech nad 5 miliónů, tak příjmy z prodeje nemovitých věcí (které jsou evidovány v Katastru nemovitostí) představují výjimku a oznamovat se nemusí.